1. Oslovení malého množství zájemců
Často se setkávám s tím, že prodávající primárně osloví známé, sousedy a rodinu s tím, že do plného prodeje se pustí, až pokud se prodej nezadaří. Prodej často proběhne za výrazně nižší cenu než jaká je reálná tržní cena. Odosobněte prodej a zjistěte nejprve, jaká je skutečná tržní cena.
Najděte si partnera, který je v daném oboru silný a Vaši nemovitost dostane k velkému množství relevantních kupců.
2. Ať si to prodají děti
Tohle je strašně citlivý bod a zdánlivě sem úplně nepatří, ale viděl jsem už spoustu rodin, kdy se po smrti rodiče/ů nebyli dědicové schopní domluvit na rozdělení majetku či jeho prodeji/držení.
To často způsobilo, že se nevratně rozkmotřili.
Řešte ideálně rozdělení majetku již dopředu, ať už závětí, nebo prodejem domu a rozdělení podílů. Dobré vztahy jsou k nezaplacení.
3. První dojem
První dojem prodává ještě než se dostaneme k výnosům v Excelu.
Zkuste se na Vaší nemovitost podívat jako potenciální kupec.
Fyzická nemovitost:
▪️ důkladný úklid uvnitř i venku, vč. zahrady, chodníku,
▪️ vymalované stěny,
▪️ fasáda,
▪️ umístění popelnic dál od budovy.
Dokumenty:
Při prodeji domu se připravuje tzv. dataroom, do kterého se po podepsání ,,Dohody o mlčenlivosti‘‘ dostane potenciální vážný kupec. Mějte již dopředu připravené klíčové dokumenty:
▪️ revize,
▪️ půdorysy, nabývací titul,
▪️ smlouvy s nájemci,
▪️ tabulku s výnosy a shrnutím základních dat (tržby, platnosti nájemních smluv),
▪️ tabulku výměr.
Toto je pouze základní penzum informací, abych Vás zbytečně nevystrašil několika stránkovým seznamem požadavků pro právní audit.
4. Stanovení tržní ceny
Nemovitost má největší potenciál při prvotním nabízení.
Na toto téma jsem se podrobně rozepsal v tomto článku zde.
Správné nacenění je naprosto klíčové a může velmi ovlivnit prodejní cenu. Pokud vyjdete ven s cenou, která je mimo tržní realitu, nemovitost se neprodá, ale na trhu se již ,,proflákne‘‘ a na konci budete prodej realizovat za cenu výrazně nižší. Pokud si nejste jistí, jaká cena je správná, najděte si makléře, který se danému segmentu věnuje nebo si dohledejte prodejní ceny – ale ty z realizovaných prodejů, domy z veřejné inzerce jsou často mimo realitu.
5. Nesprávná doba prodeje
Nemovitosti se prodávají pořád, ale je strategické nevyjít s prodejem domu v období před nebo během letních prázdnin, nebo před Vánočními svátky.
To jsou typická období, kdy investoři nejsou příliš aktivní.
6. Nezkušenost při vyjednávání
Pokud Vás netěší dohadování se o ceně a chcete prodej trochu odosobnit, vyberte si kvalitního makléře, který má doložitelné reference a dobré výsledky.
Dobrý makléř odfiltruje většinu ruchu, nebonitní kupce a realitní turisty. Také vyboxuje dobré smluvní podmínky a s kvalitním advokátem připraví smluvní dokumentaci.
7. Další potenciál nemovitosti
Každý realitní investor počítá, a dnes, s vyššími úrokovými sazbami, ještě o kus více... Zamyslete se nad dalším potenciálem Vašeho domu a navyšte tržby na maximum.
Pokud nejste schopni níže uvedené změny realizovat, často k lepšímu prodeji pomůže i jen samotná kalkulace budoucích zisků.
Možnosti navýšení tržeb / hodnoty nemovitosti:
▪️ navýšení nájmů,
▪️ rozdělení prostor na menší,
▪️ pronájem jinému segmentu klientů, např. místo dlouhodobých pobytů krátkodobé, studenti atd. Každému domu může ,,ekonomicky slušet jiná klientela‘‘,
▪️ dostavba domu, vnitrobloku, ať už jde o ideu, architektonickou studii, nebo získání stavebního povolení,
▪️ potenciál na rozprodej po jednotkách,
▪️ rekolaudace na jiný účel.
Jan Halíř
Specialista na neveřejný prodej komerčních nemovitostí v Praze, především činžovních domů, hotelů a stavebních pozemků. Vyniká diskrétním přístupem bez veřejné inzerce a osobním jednáním s klienty.
S dlouholetými zkušenostmi v oboru realizoval obchody v hodnotě miliard korun. Na rozdíl od velkých realitních kanceláří se každému prodeji věnuje osobně, což mu umožňuje poskytovat individuální přístup.
Díky výborné znalosti pražského trhu a přímým kontaktům na majitele nemovitostí dokáže efektivně vyjednávat a maximalizovat ceny pro prodávající.
